Пошаговый порядок дарения доли в квартире: какие документы собрать, чьё согласие получить, почему нужен нотариус и когда платится налог.
Нормы проверены 30 сентября 2026
Опирается на нормы
Ситуация обычная: бабушка хочет отдать внучке свою долю в квартире, родители переписывают часть жилья на сына, совладелец решает передать долю близкому человеку без денег. Дарение кажется проще купли-продажи, но у долевой недвижимости свои правила, и путать порядок действий здесь дорого.
Ниже — что делать по шагам. Сами условия договора, зачем он нужен и чем дарение отличается от других сделок, лежат отдельно в справочнике по договору дарения. Тут — только про действия.
Начинают не с текста договора, а с документа, который показывает реальную картину по квартире. Выписка из ЕГРН отвечает на три вопроса: кто собственник, какая доля числится за дарителем и нет ли обременений — ипотеки, ареста, запрета на регистрацию.
Заказать её можно через Госуслуги или в МФЦ. Стоит недорого, готовят за несколько рабочих дней. Смотрите на дату: для сделки нужна актуальная выписка, а не прошлогодняя.
Если в разделе об обременениях висит ипотека или арест — дальше вы упрётесь именно в это. Лучше увидеть проблему на старте, чем на регистрации.
Вокруг долей крутится много мифов. Пройдёмся по каждой стороне.
Сособственники. Их согласия на дарение не нужно, и предлагать им выкуп доли тоже не надо. Преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ работает только при продаже. Дарение безвозмездно — под это правило оно не попадает.
Супруг дарителя. Если доля куплена или иначе нажита в браке, она считается общим имуществом супругов. По ст. 35 СК РФ для сделки с такой недвижимостью нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Без него сделку могут оспорить. Доля, полученная до брака, по наследству или в дар, согласия обычно не требует — но это как раз повод свериться с документами, а в спорной ситуации обсудить всё с нотариусом. Как имущество делится в браке, полезно понимать заранее — об этом справочник по брачному договору.
Банк. Квартира в ипотеке — распоряжаться заложенной долей без согласия залогодержателя нельзя. Это следует из ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (102-ФЗ). На практике банки на дарение части залога соглашаются редко, но запросить согласие всё равно придётся — иначе Росреестр приостановит регистрацию.
Бывают случаи, когда дарение прямо запрещено или попросту невозможно.
От имени малолетних детей (до 14 лет) их законные представители дарить недвижимость не вправе — это установлено ст. 575 ГК РФ. Переписать долю ребёнка на кого-то «через родителей» не выйдет.
Отдельная история — микродоли. По ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ дарить долю нельзя, если в результате на собственника придётся меньше учётной нормы, а по общему правилу — меньше 6 кв. м общей площади на человека. Норма относительно новая, так что редакцию и местные правила стоит проверить отдельно. Логика простая: закон борется с дроблением квартир на нежилые «квадратики».
И ещё раньше честно ответьте себе на вопрос из шага 6 — не прячете ли вы за дарением продажу.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности удостоверяет нотариус — этого требует ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ). Плюс само дарение недвижимости оформляется письменно (ст. 574 ГК РФ). Так что «скачали шаблон и подписали на кухне» тут не пройдёт: без нотариуса Росреестр сделку не зарегистрирует.
Что обычно берут с собой к нотариусу:
Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон, разъяснит последствия и удостоверит сделку. Многие нотариусы сами подают документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде — так процесс идёт быстрее.
Право собственности у одаряемого возникает не в момент подписания, а после регистрации перехода права в ЕГРН. Если нотариус подаёт документы электронно, срок обычно короче, чем при бумажной подаче через МФЦ.
В итоге одаряемый получает выписку из ЕГРН, где он уже указан собственником доли. Эта выписка и есть подтверждение права — отдельных «свидетельств» давно не выдают.
Частая уловка: доля фактически продаётся постороннему, а оформляется как дарение — чтобы не предлагать выкуп совладельцам по ст. 250 ГК РФ. Затея рискованная.
Если всплывёт, что за «подарком» стояли деньги, сособственник вправе через суд требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя — такую возможность даёт п. 3 ст. 250 ГК РФ. Практика по притворным сделкам неоднородна, но риск реальный, и это повод обратиться к юристу, а не изобретать обходные конструкции.
Если перед вами именно продажа доли, а не дарение, логичнее оформить её честно — как куплю-продажу, о нюансах которой стоит почитать до подписания и проверить договор купли-продажи квартиры.
Одаряемый получает имущество бесплатно, и по общему правилу это доход, с которого платится НДФЛ. Но для близких родственников есть освобождение: по п. 18.1 ст. 217 НК РФ подаренная недвижимость налогом не облагается, если даритель и одаряемый — супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сёстры (в том числе неполнородные).
Если одаряемый близким родственником не приходится — тётя дарит племяннику или доля переходит другу, — налог с рыночной (кадастровой) стоимости доли, как правило, платить придётся. Тонкости налога для родственников разобраны в отдельном материале.
Конкретных цифр не привожу — тарифы меняются и зависят от региона и стоимости доли. А вот структура затрат такая:
Прежде чем нести договор к нотариусу, вычитайте текст: кто даритель, что именно дарится, нет ли лишних условий про встречные обязательства (в дарении их быть не должно). Черновик можно проверить онлайн — сервис покажет слабые места, но он не заменяет юриста и не является юридической консультацией.
Нет. Их согласие на дарение доли не требуется, и предлагать им выкуп тоже не нужно. Преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ действует только при продаже доли, а дарение — сделка безвозмездная.
По общему правилу нет. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности удостоверяет нотариус (ст. 42 218-ФЗ). Без нотариального удостоверения Росреестр переход права не зарегистрирует.
Близкие родственники — супруги, родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сёстры — освобождены от НДФЛ по п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Если одаряемый не входит в этот круг, налог с подаренной доли, как правило, платить придётся.
Если доля нажита в браке и считается общим имуществом супругов, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ). Если доля получена до брака, по наследству или в дар, согласие обычно не нужно — но это стоит сверить с документами.
Это рискованно. Если выяснится, что за дарением стояли деньги, сособственник вправе через суд требовать перевода на себя прав покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Практика по притворным сделкам неоднородна, и это повод обратиться к юристу.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией по вашей ситуации. Законодательство меняется — перед принятием решения сверьтесь с действующей редакцией нормы или обратитесь к юристу. Актуальность норм проверялась 30 сентября 2026.
Загрузите документ и получите детальный AI-анализ рисков за 2 минуты — бесплатно
Проверить договор