Дарение между близкими родственниками

Мама решила переписать квартиру на дочь — «чтобы потом не связываться с наследством». Дочь в панике: где-то слышала про налог 13%, про нотариуса, про какие-то новые правила. А сосед по площадке советует оформить дарение, «чтобы квартиру можно было продать без налога». Кто прав, а где дорогая ошибка? Дальше — про деньги и процедуру, а сами условия договора разобраны в отдельном справочнике по договору дарения.

Кто считается близким родственником — и почему это не «вся родня»

Весь смысл дарения внутри семьи держится на одном: тот, кто получил подарок, не платит налог с дохода. Но круг «своих» закон очертил жёстко. По п. 18.1 ст. 217 НК РФ от НДФЛ освобождены подарки от:

• супруга (в официальном браке);
• родителей и детей, включая усыновителей и усыновлённых;
• дедушек, бабушек и внуков;
• братьев и сестёр — полнородных и неполнородных, то есть с одним общим родителем.

А вот дальше — стоп. Тётя, дядя, племянник, двоюродный брат, свёкор, тёща, зять, невестка в этот список не попадают. Гражданский супруг тоже: для налоговой существует только зарегистрированный брак.

Когда налог всё-таки придётся заплатить

Даритель и одаряемый в закрытый список не попали — значит, подарок недвижимости, машины, доли или акций облагается НДФЛ. Платит тот, кто получил, по ставке 13%, а с дохода сверх порога, установленного НК РФ, — по повышенной ставке.

Сумму дохода при дарении недвижимости с потолка не берут. По ст. 214.10 НК РФ за основу идёт кадастровая стоимость объекта на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права. Вписать в договор символическую цену и так занизить налог не выйдет — налоговая смотрит в кадастр.

Иногда налога нет (подарок от близкого), а письмо из инспекции с просьбой пояснить сделку всё равно приходит. Это не штраф и не начисление: как правило, хватает документов о родстве. Пугаться такого письма не нужно, но и молчать в ответ — плохая идея.

«Подарю, чтобы продать без налога» — почему это не работает

Самый живучий миф. Логика вроде бы железная: подарю квартиру дочери, она тут же продаст, налога не будет — подарок же достался бесплатно.

На деле при продаже подаренной недвижимости включается свой счётчик — минимальный срок владения. Для имущества, полученного в дар от близкого родственника, он равен трём годам (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Продали раньше — считайте НДФЛ с дохода от продажи.

Отсчёт стартует с даты, когда одаряемый зарегистрировал право собственности, а не с того года, когда квартирой пользовалась вся семья. Дарение обнуляет стаж владения. Так что «подарил и сразу продал без налога» чаще оборачивается налогом, чем экономией. Посчитать имеет смысл до сделки, а не после.

Нотариус: когда без него нельзя

Когда-то квартиру между родственниками дарили простым письменным договором. Сейчас порядок другой: договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяет нотариус. Форма дарения закреплена в ст. 574 ГК РФ — обязательно сверьтесь с её действующей редакцией, норму недавно меняли.

Что это даёт на практике:

• нотариус проверяет дееспособность сторон, право собственности дарителя и явные препятствия к сделке;
• он же чаще всего сам отправляет документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде — отдельно ходить не придётся;
• удостоверенный договор оспорить труднее, чем бумагу, написанную на коленке.

Единой цены тут нет. Тариф складывается из установленной платы за удостоверение и платы за услуги правового и технического характера, а последняя гуляет от региона к региону. Актуальные суммы публикует региональная нотариальная палата — туда и стоит заглянуть, чтобы узнать, во сколько обойдётся договор в конкретном регионе.

Что проверить перед сделкой

До похода к нотариусу пробегитесь по короткому списку:

• Родство подтверждено документами — иначе освобождение от НДФЛ придётся доказывать.
• Согласие супруга дарителя. Если недвижимость куплена в браке, это совместное имущество, и по ст. 35 СК РФ на распоряжение им нужно нотариальное согласие второго супруга. Без него сделку можно оспорить.
• Нет обременений. Ипотека, арест, залог — подарить такой объект без согласия банка или снятия ареста не получится.
• Кадастровая стоимость известна — пригодится, если одаряемый не из близкого круга и налог всё же будет.
• Дарится реальная доля, а не «микродоля». Дробить квартиру на крохотные части закон ограничивает: есть правила против выдела и дарения долей ниже учётной нормы. Такую сделку могут просто не зарегистрировать.

Даритель пожилой и в его состоянии есть сомнения — разумно заранее взять справку о том, что он не состоит на учёте. Это снижает риск будущих споров о том, понимал ли человек значение своих действий.

Чем дарение отличается от смежных сделок

Между дарением, куплей-продажей, завещанием и рентой люди нередко выбирают вслепую — не чувствуя разницы в деньгах и последствиях.

Дарение против купли-продажи. Дарение безвозмездно: даритель ничего не получает взамен. Впишете в договор хоть какую-то плату или встречную обязанность — это уже не дарение, и налоговая вправе переквалифицировать сделку. Про рыночную сделку с квартирой — в разборе проверки договора купли-продажи квартиры.

Дарение против завещания. Подаренная квартира уходит из собственности дарителя сразу, при его жизни. Завещание срабатывает только после смерти, а до этого человек остаётся хозяином. Отменить дарение после регистрации куда сложнее, чем переписать завещание.

Дарение против брачного договора. Когда речь о перераспределении имущества внутри семьи, иногда логичнее не дарить, а настроить режим собственности — это уже тема брачного договора. Инструменты решают разные задачи.

Перед подписанием любого из этих документов полезно свежим взглядом пройтись по существенным условиям договора: именно из-за их пропуска сделки потом и разваливаются.

На что смотреть в тексте: деньги и процедура

Договор дарения должен чётко называть, что именно дарится. Для недвижимости это точное описание объекта — адрес, кадастровый номер, площадь, вид права. Расплывчатое «дарю квартиру» без идентификации регистрацию не пройдёт.

Отдельно проверьте, нет ли встречных условий. Формулировки вроде «одаряемый обязуется содержать дарителя» или «в обмен на уход» превращают дарение в другую сделку — скорее всего, в ренту. Если человеку действительно важен пожизненный уход, дарение — не тот инструмент, и цена ошибки здесь измеряется квартирой.

Насторожить должен и пункт про «обещание подарить в будущем». Такое обещание возможно, но оформляется строго и с указанием конкретного предмета. Расплывчатое обещание подарить «всё имущество» ничтожно.

Сервис проверки договоров подсветит рискованные формулировки и объяснит, чем они грозят, но он не заменяет юриста и не является юридической консультацией. При крупной сделке с недвижимостью очная проверка у специалиста лишней не бывает.