Проверить договор дарения онлайн

Тётя дарит квартиру, брат переписывает долю, отец отдаёт машину сыну — и все думают, что дарение это просто. Одна бумажка, подпись, готово. А потом выясняется, что в тексте спрятано условие «одаряемый обязуется содержать дарителя до конца жизни», и это уже вообще не дарение, а другая сделка, которую нотариус завернёт.

Перед тем как нести договор к нотариусу или в МФЦ, полезно прочитать его глазами человека, который знает, где обычно спотыкаются. Ниже — что именно смотреть обеим сторонам: и тому, кто дарит, и тому, кто принимает подарок.

Дарение — это безвозмездно, и точка

Смысл дарения по ст. 572 ГК РФ простой: один отдаёт вещь бесплатно, второй не даёт взамен ничего. Появилась встречная обязанность — деньги, услуга, «а ты меня пропишешь в квартире» — и это уже не дарение.

Такую конструкцию юристы называют притворной: она прикрывает собой другую сделку, и её можно признать недействительной. Так что в договоре первым делом ищите замаскированное «а ты мне за это…».

Формулировки, после которых дарение превращается непонятно во что:

• «одаряемый обязуется пожизненно содержать дарителя»;
• «в счёт ранее полученных денежных средств»;
• «одаряемый выплачивает дарителю компенсацию»;
• «дар переходит после смерти дарителя».

Последняя строчка коварнее всех. Дарение «на случай смерти» ничтожно: чтобы передать имущество после смерти, есть завещание, а не договор дарения. Хотите отдать что-то именно посмертно — это повод сходить к нотариусу и поговорить про наследственные инструменты.

Предмет: без кадастрового номера дарить нечего

Подарок описывают так, чтобы его нельзя было спутать ни с чем другим. Квартира — это адрес, площадь, кадастровый номер. Доля — её размер (скажем, 1/3) и та же привязка к объекту. Машина — марка, модель, VIN, номер ПТС.

Размытое «дарю принадлежащую мне квартиру» без реквизитов легко оборачивается отказом в регистрации или спором. Росреестр и ГИБДД должны без вариантов понять, что и от кого к кому перешло.

Дарят долю — сверьте, что её размер в договоре совпадает с записью в ЕГРН. Наш сервис читает текст договора, но в реестр он не заглядывает: свежую выписку из ЕГРН и то, собственник ли даритель, придётся проверять отдельно.

«Подарю, если будешь ухаживать» и другие условия

Обещать подарок в будущем закон разрешает — это консенсуальный договор дарения. Но обещание должно быть предметным: что именно и кому переходит. «Подарю что-нибудь из имущества» ничтожно.

Отдельный сюжет — отмена дарения. Ст. 578 ГК РФ перечисляет случаи, когда даритель вправе забрать подарок назад: например, если одаряемый покушался на его жизнь или обращается с ценной для дарителя вещью так, что она может быть безвозвратно утрачена. Часто в договор вписывают ещё одно допустимое условие — право отменить дарение, если даритель переживёт одаряемого. Оно законно, но срабатывает, только когда прямо записано в тексте.

Стоит понять, устраивает ли обе стороны такой пункт. Дарителю это страховка. Одаряемому — риск, что подарок вернётся в семью дарителя, если одаряемый уйдёт из жизни первым.

Согласие супруга и обременения

Даритель в браке, а имущество нажито в браке — тогда на дарение обычно нужно нотариальное согласие второго супруга. Нет согласия — сделку можно оспорить. Это и про квартиру, и про машину, купленную в браке.

Тут же проверяйте обременения. Ипотека, арест, зарегистрированные жильцы, машина в залоге у банка — всё это едет вместе с подарком. Одаряемый должен ясно понимать: он принимает не только квадратные метры, но и чужой кредит или прописанного человека.

Если имущество нажито в браке и вы вообще путаетесь, кому что принадлежит, загляните в справочник по брачному договору — там про режим совместной собственности понятным языком.

Дарение доли и «дарение вместо продажи»

У дарения доли есть удобная деталь: в отличие от продажи, спрашивать соседей по общей собственности не надо — их преимущественное право покупки на дарение не распространяется. Поэтому продажу доли постороннему человеку иногда наряжают в дарение, чтобы обойти совладельцев.

Схема на вид простая, но с подвохом. Если за «подарком» стоят деньги, сделку могут признать притворной, а сособственник — потребовать перевести на себя права покупателя. Плюс всплывает вопрос с налогом, о нём ниже. Тому, кто реально продаёт долю, честнее оформлять именно куплю-продажу — как проверить договор купли-продажи квартиры, мы разбираем отдельно.

Налог: кто платит 13% с подарка

Подарок — это доход одаряемого. Но по п. 18.1 ст. 217 НК РФ доход в виде подаренной недвижимости, транспорта, долей и паёв освобождается от НДФЛ, если даритель и одаряемый — близкие родственники или члены семьи: супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сёстры.

А вот если стороны не близкие родственники — тётя и племянник, гражданские супруги, друзья — одаряемому, как правило, придётся заплатить НДФЛ со стоимости подарка. Ставка для налоговых резидентов — 13% (с крупных сумм действует прогрессивная шкала, сверьтесь с действующей редакцией НК РФ).

Вот на что смотреть в связке «родство + налог»:

• Родители — детям, между супругами, бабушка — внуку — По общему правилу не облагается
• Брат — сестре, дедушка — внучке — По общему правилу не облагается
• Тётя — племяннику, отчим без усыновления — Как правило, облагается
• Гражданский супруг, друг, знакомый — Как правило, облагается

Обычные бытовые подарки между людьми налогом не облагаются — речь тут именно про недвижимость, транспорт и доли. Точный расчёт под конкретную ситуацию лучше уточнить в налоговой или у бухгалтера.

С 2025 года дарение недвижимости — через нотариуса

Сейчас дарение недвижимости между гражданами удостоверяется нотариально. То есть договор дарения квартиры, дома или доли между физлицами оформляют не просто на бумаге, а у нотариуса. Правило относительно свежее, и его стоит перепроверить в актуальной редакции закона на дату сделки.

Что это меняет на практике: нотариус сам проверит личности, разъяснит последствия и удостоверит сделку. Только работает он с тем текстом, который ему принесут, и выискивать в нём невыгодные условия не обязан. Прочитать договор до визита всё равно полезно — чтобы прийти с вопросами, а не подписывать вслепую. Про то, как биометрия и удалённые сделки меняют оформление недвижимости, есть отдельный разбор в блоге.

Сколько стоит проверка

Загрузите договор дарения — PDF, Word или фото — и укажите свою сторону: даритель вы или одаряемый. Превью бесплатно: сервис покажет общий уровень риска, карту рисков по пяти категориям и два самых критичных пункта из вашего текста.

Полный отчёт стоит 199 ₽. Внутри — разбор спорных формулировок, готовые варианты на замену и аргументы для разговора со второй стороной или у нотариуса. Это дешевле часа работы юриста и помогает прийти на сделку подготовленным.

Чего сервис честно не делает: не проверяет ЕГРН, не подтверждает право собственности дарителя, не оценивает его дееспособность. Он читает текст договора — а не проверяет людей и объекты.

Когда нужен живой юрист

ИИ хорош, чтобы вычитать текст и подсветить рискованные пункты. Но юриста он не заменяет, и сложные истории лучше нести человеку. К специалисту — если:

• даритель пожилой, тяжело болен или есть сомнения, понимает ли он смысл сделки;
• дарят долю, а между совладельцами конфликт;
• на имуществе залог, арест или спор о собственности;
• дарение явно прикрывает продажу или другую сделку;
• речь про наследство, брачное имущество или раздел между родственниками;
• вторая сторона давит и торопит с подписанием.

Здесь цена ошибки — квартира или машина, и на консультации экономить не стоит. А если вы уже что-то подписали не читая и теперь не по себе, посмотрите разбор ситуации «подписал договор не читая» — там про то, какие шаги закон в принципе оставляет.