Договор купли-продажи дома с земельным участком

Вы нашли дом мечты, продавец скинул договор в мессенджер, аванс просят внести до выходных. В тексте — общая сумма, одна строчка про адрес и приписка «участок прилагается». Вот здесь притормозите: покупаете вы не один объект, а два, и оформлены они должны быть по-разному.

Дом стоит на земле, но для закона это две отдельные вещи. У дома свой кадастровый номер и своя запись в ЕГРН, у участка — свои. Свалите их в договоре в одну кучу — и грабли вылезут при регистрации, при ипотеке и когда понесёте документы на налоговый вычет.

Почему дом и землю нельзя разделить

Продать дом без земли под ним по общему правилу нельзя, как и землю без дома. Это следует из ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ: право на участок под строением переходит к новому собственнику вслед за самим строением.

Отсюда простой вывод. Продавец предлагает оформить сначала дом, а землю «потом, отдельным договором» — красный флаг. Так делают, когда с участком что-то не то: он не размежёван, записан на другого человека или вообще в аренде, а не в собственности.

Загляните в выписку из ЕГРН: и дом, и участок должны принадлежать одному продавцу, а участок — быть в собственности, не в аренде у муниципалитета. Арендованная земля переходит к покупателю уже с другими правилами и обязанностями.

Существенные условия: без них договора нет

Договор считается заключённым, когда стороны согласовали условия, которые закон называет существенными. Для продажи недвижимости их набор свой.

Предмет. Оба объекта описаны так, чтобы их нельзя было спутать: адрес, площадь, кадастровый номер отдельно на дом и отдельно на участок, категория и вид разрешённого использования земли. «Жилой дом с участком» одной строкой не годится.

Цена. По ст. 555 ГК РФ без цены договора продажи недвижимости просто нет. И тут есть тонкость: сумму лучше разбить — столько за дом, столько за землю. Единая цифра мешает и при ипотеке (банк оценивает объекты порознь), и при вычете (за землю без дома его не дают).

Перечень лиц, сохраняющих право пользования. Условие специально для жилья — ст. 558 ГК РФ. В договоре перечисляют всех, кто вправе жить в доме после продажи: скажем, человек, отказавшийся от приватизации, или получатель ренты. Такие люди есть, а в договоре о них молчок — договор рискует оказаться незаключённым.

Без каких ещё пунктов сделка разваливается, разбираем в тексте про существенные условия договора.

Что проверить перед подписанием

Бумажная сторона сделки — половина вашего спокойствия. Пройдитесь по списку до того, как отдадите деньги.

• Свежая выписка из ЕГРН на дом и на участок — заказанная на днях, а не полугодовой давности. В ней видно собственника, обременения (ипотека, арест, аренда) и тех самых жильцов с правом пользования.
• Границы. Участок должен быть отмежёван, координаты — в реестре. Границы не установлены — споры с соседями достаются покупателю.
• Статус дома. Жилой, садовый или незавершёнка — три разные истории. В садовом доме постоянную прописку не оформить без перевода в жилой, а недострой банк под ипотеку часто не берёт.
• Разрешённое использование земли. Строить и жить можно не на любой категории. У ИЖС, ЛПХ, садоводства — свои ограничения.
• Кто прописан. Запросите справку о зарегистрированных. Выписать прежних жильцов после сделки — отдельная головная боль.
• Как продавец получил дом. Наследство, дарение, покупка с материнским капиталом — от основания зависят риски оспаривания.

Незарегистрированные постройки: баня, гараж, пристройка

Частая ловушка. На участке стоят баня, капитальный гараж, летняя кухня или пристройка к дому — а в ЕГРН их нет. Продавец машет рукой: «Всё ваше, пользуйтесь».

Загвоздка в том, что по документам этих построек не существует. Капитальные (на фундаменте) могут признать самовольными, и узаконивать или сносить придётся уже новому собственнику. Банк при ипотеке тоже сверяет реальность с планом.

Сопоставьте технический план с тем, что стоит на участке. Всё на фундаменте должно быть либо зарегистрировано, либо честно прописано в договоре как незарегистрированное — чтобы позже не выскочило сюрпризом.

Дом покупали на материнский капитал

Отдельно выясните, не пускал ли продавец на покупку дома маткапитал. По ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ родитель, потративший капитал на жильё, обязан выделить доли детям.

Доли не выделили, а дом продали — такую сделку впоследствии могут оспорить: например, по заявлению выросших детей, органов опеки или прокуратуры. Покупатель рискует остаться и без дома, и с долгим возвратом денег.

Косвенные приметы: у продавца двое и больше детей, дом покупался, когда действовала программа, а долей в выписке нет. Это повод запросить справку из Социального фонда об использовании капитала и, если сомнения не уходят, обратиться к юристу до сделки, а не после.

Передаточный акт и скрытые недостатки

Дом считается переданным не в момент подписания договора, а по передаточному акту (ст. 556 ГК РФ). Это не формальность, а ваша страховка.

В акте фиксируют состояние дома на день передачи: показания счётчиков электричества, воды, газа, наличие мебели и техники, если они входят в цену, отсутствие долгов по коммуналке. Что не записано — потом доказывай.

А если беда вылезла уже после переезда — треснул фундамент, потекла крыша, отсырел подвал? Закон делит дефекты на явные (видно при осмотре) и скрытые. По ст. 557 и ст. 475 ГК РФ при существенных скрытых недостатках покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены, устранения дефектов или возврата денег. Практика по таким спорам неоднородна и зависит от того, знал ли продавец о проблеме и что осталось в акте.

Предварительный договор и задаток

Стороны договорились, но до сделки нужно время — собрать документы, дождаться одобрения ипотеки. На этот случай подписывают предварительный договор по ст. 429 ГК РФ, где заранее фиксируют цену, сроки и условия будущей сделки.

Часто вместе с ним вносят деньги — и тут легко перепутать задаток с авансом. Вещи разные, и при срыве сделки последствия у них тоже разные; чем именно — в материале про задаток, аванс и предоплату и в статье про обеспечительный платёж и задаток.

Чем этот договор отличается от смежных

Похожие на вид ситуации люди путают, а последствия у них расходятся.

Покупка квартиры. Один объект, земли нет, зато свои тонкости — совместная собственность супругов, доли, прописанные жильцы. Логику проверки удобно сверить со страницей проверки договора купли-продажи квартиры.

Строительство дома по подряду. Нанимаете бригаду построить дом, а не покупаете готовый — это уже не купля-продажа, а подряд, со своими рисками: сроки, смета, качество работ. Про это отдельно: риски договора подряда на строительство дома.

Дарение. Дом достаётся бесплатно, денег в сделке нет, зато всплывают налог для одаряемого и риск оспаривания. Другое основание — другая проверка.

И держите в уме, что сделки с недвижимостью постепенно переводят на новые способы идентификации; что там меняется, коротко — в заметке про сделки с недвижимостью и биометрию. Перед подписанием сверяйтесь с действующей редакцией законов — нормы по земле и регистрации правят регулярно.